Инвестировать
Начать бесплатно ›

Ликбез

Статьи

совместный проект с
  • Смотри
    Регулярные вебинары о том, как зарабатывать на финансовых рынках
  • Читай
    Успешные люди рассказывают о самом важном уроке в их жизни
  • Тренируйся
    Научитесь зарабатывать, не рискуя собственными деньгами
  • Играй
    Узнай каким инвестором ты был в 70-е
Недвижимость: для тех, кто хочет законсервировать свои сбережения
Новогодний бум в секторе недвижимости сменился затишьем. Участники рынка надеются, что дно уже близко, но восстанавливаться этот рынок будет неравномерно.

Исторически сложилось так, что в качестве самого надежного инструмента для хранения своих сбережений большинство россиян видят недвижимость. Согласно опросу ВЦИОМа, проведенному в начале июля, такой точки зрения придерживались 47% респондентов. Глядя на эту статистику, нетрудно понять природу бума, который охватил рынок недвижимости в конце прошлого года. На фоне резкого скачка курса доллара и евро значительная часть населения ради сохранения своих сбережений решила вложить их именно в недвижимость. Весь декабрь цены, особенно на вторичном рынке, были на достаточно высоких уровнях… Однако в январе — феврале последовал период укрепления курса рубля, а вместе с ним резко упала и активность на рынке недвижимости. «Рынок продавца» превратился в «рынок покупателя».

Как теперь себя чувствует этот сектор?

Как показывает анализ, в разных секторах ситуация сильно разнится. Наиболее слабую динамику пока демонстрирует сегмент жилой недвижимости, в котором и прошло «предновогоднее ралли цен». Согласно официальной статистике, в первом квартале на рынок было введено лишь 600 тыс. кв. м новых площадей, что является минимальным показателем за последние 15 лет.

Негативный тренд подтверждают и слабые операционные показатели крупнейших компаний. Например, строительных холдинг Etalon Group в первом полугодии снизил объем ввода новых площадей на 56%, а объем продаж упал на 54%. На 34% упали продажи у группы ЛСР, а объем сданной ею недвижимости в первом полугодии упал на 45%.

Столь сильное падение рынка и в натуральном и в финансовом выражении отчасти связано со снижением ипотечного кредитования. И если правительство, банки и строительные компании стимулируют так или иначе спрос на новостройки, то вторичного рынка меры поддержки практически не касаются и многие потенциальные покупатели просто не обладают средствами, достаточными для привлечения ипотечного кредита, поясняет заместитель директора департамента новостроек группы Est-a-Tet Алексей Оленев.

«Именно активность на вторичном рынке жилья стимулировала рост числа новостроек. Доход от продажи квартиры на вторичном рынке продавцы использовали для улучшения собственных жилищных условий и покупки «первички». Поэтому пока рынок ипотечного кредитования не восстановится, не сможет полностью восстановиться и сектор первичной недвижимости», — констатирует Оленев.

Но, по его словам, это не значит, что на первичном рынке недвижимости совсем нельзя заработать. Если у инвестора есть свободные средства, то можно принять участие в электронных торгах и попытаться приобрести недвижимость эконом-класса, которую впоследствии можно будет перепродать. В ходе торгов стоимость такой недвижимости может быть на 10–15% ниже рынка. Однако число таких проектов ограничено, находятся они либо на территории Новой Москвы, либо в Московской области.

Что касается инвестиций в недвижимость бизнес-класса и выше в первичном секторе, то пока покупатели смотрят на этот сегмент настороженно. Такое отношение связано с отсутствием уверенности в том, как дальше будет развиваться ситуация в экономике. Сделки носят точечный характер. Покупатели стали более требовательны и ориентируются на наличие у объекта транспортной и социальной инфраструктуры, которая впоследствии могла бы обеспечить потенциал роста стоимости.

Зато достаточно активно идут сделки на вторичном рынке элитной и премиальной недвижимости. В премиальном сегменте многие инвесторы спешат воспользоваться временным снижением цен на соответствующую недвижимость, указывает руководитель проекта «Просто аренда» Жанна Исбасарова.

«У “вторички” есть множество плюсов по сравнению с покупкой квартиры в новостройке. При ее приобретении покупатель несет меньше рисков по оформлению документов и нет нужды оценивать финансовую устойчивость строительной компании. При покупке вторичного жилья можно оценить ликвидность и доходность такого вложения, а новостройки подобной “историей успеха” не обладают. В результате для инвестора с бюджетом 20–40 млн рублей именно покупка квартиры на вторичном рынке будет наиболее оптимальным вложением в недвижимость», — считает она.

Что касается вторичного рынка недвижимости эконом-класса, то, по словам опрошенных экспертов, «он в нокауте». Согласно данным Росреестра, во втором квартале 2015 года в Москве зарегистрировано почти на 40% меньше сделок с переходом прав собственности на жилье по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: 27 056 сделок против 44 841. Размер скидок составляет 10—15%, а иногда доходит и до 20%.

Причина сокращения числа сделок та же самая — сокращение ипотечного кредитования. И поводов для оптимизма почти нет. Хотя крупнейшие банки в последнее время снизили ставки по ипотечным займам, они все равно остаются достаточно высокими и превышают 15%. При этом в конце июля правительство заявило о возможности сокращения размера субсидий на предоставление ипотеки по льготной ставке с 20 до 9 млрд рублей.

Однако помимо этих факторов восстановлению активности на вторичном рынке мешает еще несколько причин. Например, свою активность снизили сами продавцы. Многие из них привыкли оценивать стоимость своей недвижимости в долларах и теперь психологически не готовы продавать ее по нынешним ценам.

Многих покупателей, в свою очередь, сейчас от покупки квартиры удерживает ожидание того, что это еще не «дно» и цены продолжат снижаться. Анонсированная некоторыми девелоперами «черная пятница» — распродажа квартир — только подтверждает это мнение в глазах потенциальных покупателей.

«Цены на жилую недвижимость продолжат снижаться вплоть до середины следующего года, — прогнозирует аналитик ГК FOREX CLUB Алена Афанасьева. — Хотя правительство предпринимает меры для стимулирования ипотечного кредитования, реальные доходы населения продолжают сокращаться, и привлечь ипотечный кредит даже на льготных условиях сейчас может далеко не каждый заемщик».

По словам аналитика, по схожему сценарию события на рынке недвижимости развивались и в кризис 2008–2009 гг. Тогда накануне кризиса активность на рынке также была высока, но затем вслед за падением спроса снизилось и предложение новых площадей со стороны девелоперов. Часть строительных компаний тогда оказалась на грани банкротства. Сейчас, чтобы избежать ошибок прошлого, девелоперы спешно оптимизируют свои портфели и переносят сроки реализации некоторых проектов. Примерно к середине следующего года этот «отложенный эффект» и начнет проявляться, и снижение предложения новой жилой недвижимости подтолкнет цены вверх.

Похожая ситуация сложилась и на рынке коммерческой недвижимости. Например, доля не сданных в аренду офисных площадей высока: в классе А она достигает 28%; в классе В — около 18%. В таких условиях девелоперы сокращают свои планы по строительству новых объектов. В сегменте торговой недвижимости игроки также отказываются от планов по строительству в столице новых ТЦ из-за того, что рынок в целом уже близок к насыщению — дальнейший рост возможен преимущественно за счет «каннибализации».

В целом за последние 12 месяцев арендные ставки на рынке упали во всех сегментах коммерческой недвижимости: на 30–35% на рынке офисной недвижимости, 15–20% — на рынке складской, и около 30% составило падение на рынке торговой недвижимости. И если это не дно, то очень близко к этому, отмечает директор департамента аналитики по России и СНГ Knight Frank Ольга Ясько.

По словам эксперта, это может быть достаточно удачным временем инвестирования. Однако потенциальные инвесторы должны подходить к выбору объектов очень избирательно и помнить, что возможности для частного инвестора с относительно небольшим инвестиционным капиталом ограничены. Входным билетом сюда может служить сумма от 100–150 млн рублей, а, к примеру, для районного торгового центра (общей площадью около 30 тыс. кв. м) объем инвестиций составит не менее 2,5 млрд рублей. Частный инвестор вряд ли сможет поучаствовать в таких проектах. Есть вариант с инвестированием в акции компаний, которые занимаются созданием подобных проектов. Они сейчас на минимуме, и если у инвестора хватит терпения, то можно рассчитывать на рост. Но ждать придется, скорее всего, не один год.

Потенциал снижения цен на коммерческую недвижимость уже почти исчерпан и предпосылок к ее дальнейшему удешевлению нет, соглашается аналитик ГК FOREX CLUB Алена Афанасьева.

«Именно сектор коммерческой недвижимости сможет восстановиться опережающими темпами благодаря росту деловой активности и восстановлению экономики страны, которое начнется уже в следующем году. При этом, учитывая состояние экономики в целом, инвестиции в недвижимость рентабельны лишь при сроке в несколько лет. Покупка объекта на один-два года в надежде впоследствии его перепродать едва ли принесет значительную доходность», — ожидает аналитик ГК FOREX CLUB Алена Афанасьева.

Таким образом, недвижимость сейчас — это сектор, куда стоит вкладывать, если инвестор желает скорее сохранить свои средства в среднесрочной перспективе, чем приумножить. Если раньше недвижимость была консервативным типом вложения, то сейчас это суперконсервативный вариант для тех, кто хочет законсервировать свои накопления на срок в несколько лет. Если же инвестор желает приумножить капитал, сделать так, чтобы он работал, стоит обратиться к другим стратегиям инвестирования, прежде всего в финансовые инструменты.

Другие статьи

Вебинары
СКОРО
Вебинар от Forex Club на проекте "Ликбез"